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工程设计必须抓住的关键工作点

施工 | 发布时间:2017-05-24 | 人气: | #评论#
摘要:关于设计阶段的成本控制。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大,一般只占建安成本的2%左右,但对于工程造价的影响却

  关于设计阶段的成本控制。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程的费用中所占比例不大,一般只占建安成本的2%左右,但对于工程造价的影响却很大,有时能达到75%。一份好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。很久以来,普遍对建设项目的设计阶段重视不够,开发商很少过问设计方案的经济合理性,致使项目的设计质量不高,搞规划的只是催设计人员出图,不管设计出的方案在建设时需花多少钱,造价是否合理;设计人员只顾出图,不管设计在经济上是否合理,常常出现设计过于保守,例如结构设计中的配筋问题,以全现浇剪力墙结构住宅工程为例。工程成本的提高将直接减少开发公司的纯利润。或者设计人员一味为了满足开发商的设计进度,从而出现各专业设计不配套、不交圈等问题,其结果带到施工阶段,施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。因此,在设计阶段就要有成本控制意识,抓住以下几个工作关键点:

  推行设计招标,择优选择设计单位。开发商在委托进行设计时,应大力引进竞争机制,积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法,尽量将工程主体及配套的围护、小区内的道路等设计放在一起进行招标,采用多家竞投,组织有关专家综合评比,这样既可以优选出好的设计单位,又可以促进设计单位在项目整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新,在降低工程造价上下功夫。

  开展限额设计,有效控制造价。设计工作是一项政策性、技术性、综合性很强的工作,项目设计的优劣,将直接影响建设费用的多少和建设工期的长短,同样也决定项目建成以后的使用价值和经济效益。因此要求设计单位在项目设计中,推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容,均要通过计算。在设计时要充分考虑施工的可能性和经济性,要和技术水平、管理水平相适应。要特别注意选用建筑材料或设备的经济性,尽量不用那些采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备;要尽量做标准化、系列化的设计,各专业设计要遵循建筑标准、设计规范、技术规定等进行设计。严格控制设计变更,以保证投资限额不轻易突破。

  另外,针对目前设计人员经济观念淡薄,设计变更随心所欲的现象,开发商可以在签订设计合同时,增加设计变更及修改费用额度的限制条款,如出现各专业不配套、不交圈现象,或设计变更超出施工合同价的某一比例时,则要扣罚一定比例的设计费。采取一定的约束力是对设计人员的一种有效的控制手段。

  要加强设计出图前的审核工作。加强出图前的审核工作,将工程变更的发生尽量终止在施工之前。从实际情况来看,将设计方案的不足或缺陷在设计阶段就加以克服,所付出的代价最小,取得的效果最好。因此要在正式出图前加强对设计图纸的审核,以求得提高设计质量,避免把设计的不足、缺陷带到施工阶段。

  关于招标阶段的成本管理。房地产开发的工程招标主要包括设备、材料采购招标和施工单位招标两个方面。开发商通过招标来选择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中进行成本管理应做好以下几方面工作:

  在招标前应严格审查投标单位的资质,必要时还要进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象。

  要做好招标文件的编制工作。预算管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中的条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口,避免在后期结算时双方扯皮。对于工程标底要认真进行审查,确保标底质量,把工程标底控制在合理造价的下限。

  合理低价者中标。在2003年7月1日实行《建设工程工程量清单计价规范》后,选择中标单位的方法是由招标人提供工程量清单,由投标人依据工程量清单项目自主报价,经评审按照低价中标的原则确定。

  合理低价分为两种情况:设有标底的,投标报价在合理幅度内;不设标底的,报价应高于或等于其企业成本。正是基于这种评标办法,投标单位为了使招标人可以接受报价,又能获得尽可能多的利润,在投标中均不同程度地采用投标策略及报价技巧,增加中标机会。因此,作为开发商不应一味追求低价,在其保证工期、质量要求,评审技术方案可行的前提下,还应对其报价进行评审,以避免增加工程施工过程中投资控制的难度,给开发商留下隐患。

  常见的问题有不平衡报价法、多方案报价法、低价投标法等。下面就不平衡报价法做简单说明:投标人在不影响投标总价的前提下,将某些分部分项工程的单价定的比正常水平高,某些分部分项工程的单价定的比正常水平低,以期望既能中标,又能获利。针对这种情况,评标人要分辨投标人的意图,对多个投标人的同类项目进行比较和价格分析,最大限度地平衡不同投标人之间在综合单价分布上的差距,最终选出合理低价的投标人。

  应做好合同的签订工作。通过招标在确定了施工单位或材料供应商之后,应及时签订合同。合同条款应严谨、细致,尽量减少甲乙双方的扯皮现象,使工期得以顺利进行。

  当然,成本管理是一项全程管理的工作,不仅要在前期规划阶段进行成本控制,在后期的施工阶段也要进行成本控制。随着土地出让方式、拆迁方式的变化,融资难度的增加,房地产开发商的资金压力也越来越大,因此,加强项目成本管理是开发企业的当务之急,只有抓紧抓好,才能使企业立足于不败之地。

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